摘要： 物流地產企業經營的是物流業務的不動產載體，比如物流園區、倉庫、配送中心等。因此，順豐、德邦等不是物流地產企業，而普洛斯、寶灣、嘉民等才是這個領域的知名企業，萬科、複星以及京東、蘇寧等則是這個領域的新手。

　　（2015年5月）物流地產不等於倉儲廠房。在工業倉儲用地建設指標逐年下降而地價逐年上升的情況下，粗放型物流地產開發已經不再適用，物流地產商作為物流企業和消費者之外的協力廠商，漸漸演變為提供一攬子中間服務的企業，不僅能通過精細化的設施高效解決存儲和配送問題，還能夠給物流企業提供指導，如普洛斯集團給入園企業提供解決方案。

　　物流地產企業經營的是物流業務的不動產載體，比如物流園區、倉庫、配送中心等。因此，順豐、德邦等不是物流地產企業，而普洛斯、寶灣、嘉民等才是這個領域的知名企業，萬科、複星以及京東、蘇寧等則是這個領域的新手。

　　物流地產很火，為什麼？

　　根據商業地產服務和投資公司世邦魏理仕的資料，物流地產的遠期回報率明顯高於住宅及商業地產。2008~2013年，北京和上海的高檔住宅投資回報率分別為2.6%和3.0%，購物中心的投資回報率分別為5.0%和4.5%，而物流設施的投資回報率則分別為6.5%和6.7%，優質物流設施達到8%以上。

　　高回報背後，是高品質物流設施的供需不匹配。需求方面，以和物流行業相互依存的電子商務市場為例，近十年的複合增速達65%；“雙十一”網上購物節的興起給物流業帶來新挑戰，“快”成為電商制勝的關鍵之一。而中國物流協會的資料顯示，目前中國人均倉儲面積僅為0.41平方米，為美國的1/12，且75%以上的倉儲設施無法滿足現代物流的需要。

　　進軍物流地產，做什麼？

　　具體來說，物流地產的核心可以分為三個模組：開發、運營及金融工具。

　　地產開發是物流地產業務的基礎環節，分為自建以及定制化兩種服務。自建服務，即由物流地產商自行開發建設標準化、通用型的物流設施，再將其出租給客戶使用，並提供物業管理服務，是物流地產最主要的運作模式。定制化服務，即物流地產商根據客戶的要求，為客戶選擇合適的地點，在設施規模、合同條款等方面滿足客戶定制化要求，提供便捷、高性價比的物流設施與物業管理服務。

　　地產運營管理業務負責將地產開發業務部門開發建成的物流地產出租給客戶使用，從而取得租賃收入。物流地產商往往會提供收購與回租服務，操作過程為：地產公司將客戶目前擁有的物流設施購買回來，將其設計規劃後，根據長期業務關係簽訂租約再回租給客戶，讓客戶繼續使用這些現代化物流設施。這種模式下，客戶（物流公司）可以削減對固定資產的投入，而將其主要精力投放在核心業務上，可提高資產回報率，降低負債率。

　　借助地產基金進行輕資產運作是國際上的一貫模式。以普洛斯為例，基金管理部門負責組織投資者募集資金、收購地產、設立基金，由普洛斯作為基金經理管理基金以及基金旗下的地產，獲取基金管理費收入和基金分紅收益。區別于傳統物流地產依靠收取租金來收回投入，地產基金可將新建成的物業資產置入基金平臺，提前兌現開發的收益，加速了資金的回籠，實現了高周轉、高杠杆和高回報的輕資產運營模式。

　　物流地產領域熱鬧非凡，但同時不免讓人擔心。

　　首先，融資難。由於投資週期長，資金沉澱大，銀行、上市等管道遠遠不夠，需要借助基金信託。

　　其次，拿地難。倉儲物流對GDP貢獻不高，儘管中央物流行業利好政策頻出，但是真正落地仍需時日。並且，在一二線城市工業用地指標逐年下降的情況下，普通物流地產商拿地也會愈加困難。

　　再者，附加服務要求高。和所有做得好的產業地產開發商一樣，物流地產商的角色並不是一個空間提供者，而是一個領路人。例如裕廊旗下的騰飛集團，可以對企業提供諮詢服務，華夏幸福大力發展自己的產業創投基金，普洛斯可以為客戶提供一整套解決方案。因此，要想做物流地產商，首先需要對物流行業有著深刻的理解和前瞻的洞察。

　　最後，競爭激烈。中國的物流地產目前已經是絕對寡頭壟斷情況，普洛斯不論在市場佔有率上，還是在融資、開發、運營、服務水準上，都遙遙領先。在這樣的競爭局面下，本土企業想要出現後起之秀，任重而道遠。